Flachdachwartung: Was die Flachdachrichtlinie vom Eigentümer verlangt
Ein Flachdach ist wartungspflichtig, und zwar nicht aus Vorsicht, sondern nach Regelwerk. Die Flachdachrichtlinie des Zentralverbands des Deutschen Dachdeckerhandwerks sieht mindestens eine Inspektion pro Jahr vor, bei genutzten Dachflächen und Dächern mit Aufbauten zwei. Wer die Wartung unterlässt, verliert regelmäßig den Gewährleistungsanspruch, und Feuchteschäden in der Dämmebene sind erst sichtbar, wenn sie bereits mehrere Tausend Euro gekostet haben.
Warum ist die Wartung eines Flachdachs vorgeschrieben?
Die Flachdachrichtlinie des Dachdeckerhandwerks verlangt vom Eigentümer eine regelmäßige Inspektion und Wartung. Die Pflicht ergibt sich zusätzlich aus der Verkehrssicherungspflicht und aus den Gewährleistungsbedingungen der ausführenden Betriebe.
Der technische Grund liegt in der Konstruktion. Ein Flachdach hat kein Gefälle, das Wasser von selbst abführt, sondern ein sehr geringes Gefälle von meist 2 Prozent und wenige Abläufe. Verstopft ein Ablauf, staut sich Wasser auf der Fläche, und die Last steigt um 100 Kilogramm je Quadratmeter und 10 Zentimeter Wasserhöhe.
Der zweite Grund ist die Abdichtung selbst. Bitumenbahnen und Kunststoffbahnen altern unter UV-Strahlung und Temperaturwechseln, Nähte arbeiten, und Anschlüsse an aufgehende Bauteile sind die Schwachstellen jeder Fläche.
Sichtbar wird ein Schaden im Innenraum erst, wenn die Dämmebene bereits durchfeuchtet ist. Zwischen Eintritt und Sichtbarkeit liegen oft Monate.
Wie oft geprüft werden muss, hängt von der Nutzung ab.
Wie oft muss ein Flachdach gewartet werden?
Bei ungenutzten Flachdächern ohne Aufbauten genügt eine Inspektion im Jahr, bei Dächern mit Photovoltaikanlage, Lüftungsanlagen oder Dachbegrünung sind zwei vorgesehen. Nach Sturm, Hagel und starkem Schneefall kommt eine anlassbezogene Prüfung hinzu.
Die sinnvollen Termine liegen im Frühjahr und im Herbst. Der Herbsttermin räumt Laub vor der nassen Jahreszeit, der Frühjahrstermin erfasst Winterschäden an Abdichtung und Anschlüssen.
| Dachart | Inspektionen im Jahr | Schwerpunkt |
|---|---|---|
| Flachdach ohne Aufbauten | 1 | Abläufe, Nähte, Anschlüsse |
| Flachdach mit Photovoltaik | 2 | zusätzlich Durchdringungen und Modulbefestigung |
| Extensiv begrüntes Dach | 2 | Vegetationsrückschnitt an Abläufen und Anschlüssen |
| Genutzte Dachterrasse | 2 | Belag, Fugen, Entwässerung unter dem Belag |
| Dach mit Lüftungsanlage | 2 | Durchdringungen, Kondensat, Befestigungen |
Die Photovoltaikanlage verdient dabei besondere Aufmerksamkeit. Jede Modulbefestigung, die die Abdichtung durchdringt, ist eine potenzielle Undichtigkeit, und aufgeständerte Module erschweren die Sichtprüfung der darunterliegenden Fläche erheblich.
Was bei jeder Inspektion zu prüfen ist, lässt sich klar abgrenzen.
Was wird bei einer Flachdachwartung geprüft?
Geprüft werden Dachabläufe und Notüberläufe auf freien Durchfluss, die Abdichtung auf Blasen, Risse und Schrumpfung, alle Anschlüsse an aufgehende Bauteile, Durchdringungen, die Attikaabdeckung und der Zustand der Kiesschüttung oder Begrünung.
Die Abläufe sind der wichtigste Punkt und zugleich der, an dem sich Schäden am günstigsten verhindern lassen. Ein Laubfangkorb, der einmal im Herbst geleert wird, verhindert einen Rückstau, der im ungünstigsten Fall die Statik überlastet.
Der Notüberlauf ist gesetzlich vorgeschrieben und wird regelmäßig übersehen. Er sitzt in der Attika, liegt einige Zentimeter über der Dachfläche und führt Wasser sichtbar an der Fassade ab, wenn der reguläre Ablauf versagt. Genau dieses sichtbare Austreten ist seine Funktion.
Anschlüsse an aufgehende Bauteile brauchen eine Aufkantung von mindestens 15 Zentimetern über der Dachfläche, bei Dächern mit geringem Gefälle mehr. Eine zu niedrige Aufkantung ist einer der häufigsten Ausführungsfehler und wird erst bei Starkregen auffällig.
Rechenbeispiel
Flachdach eines Einfamilienhauses mit 90 Quadratmetern, zwei Abläufen und einer Photovoltaikanlage. Zwei Wartungen im Jahr durch einen Dachdeckerbetrieb kosten je 180 bis 350 Euro, zusammen 360 bis 700 Euro. Eine Sanierung der Abdichtung nach einem unentdeckten Feuchteschaden mit Austausch der durchfeuchteten Dämmung kostet bei 30 Quadratmetern betroffener Fläche zwischen 4.500 und 9.000 Euro. Die Wartung amortisiert sich damit rechnerisch, sobald sie einen einzigen solchen Schaden verhindert.
Die Rechnung erklärt, warum Wartungsverträge im Gewerbebau selbstverständlich und im Privatbau die Ausnahme sind.
Was bedeutet die Wartung für die Gewährleistung?
Die Gewährleistung eines Dachdeckerbetriebs setzt voraus, dass das Dach bestimmungsgemäß genutzt und gewartet wird. Bleibt die Wartung aus und entsteht ein Schaden, der bei regelmäßiger Inspektion erkannt worden wäre, entfällt der Anspruch in aller Regel.
Die Beweislast verschiebt sich nach Ablauf der ersten sechs Monate zum Auftraggeber. Wer nachweisen will, dass ein Mangel bereits bei der Abnahme vorlag, braucht eine lückenlose Dokumentation des Dachzustands über die Jahre.
Genau darin liegt der zweite Nutzen der Wartung: das Protokoll. Ein dokumentierter Zustand mit Fotos und Datum ist die Grundlage jeder späteren Auseinandersetzung, sowohl mit dem Handwerksbetrieb als auch mit der Gebäudeversicherung.
Bewahren Sie die Protokolle über die gesamte Nutzungsdauer auf. Bei einem Verkauf sind sie zudem ein belastbarer Nachweis für den Gebäudezustand.
Welche Arbeiten lassen sich selbst erledigen?
Selbst erledigen lassen sich die Sichtkontrolle, das Freiräumen der Abläufe von Laub und der Rückschnitt von Bewuchs an Anschlüssen. Alles, was Eingriffe in die Abdichtung erfordert, gehört in die Hände eines Fachbetriebs.
Vor jedem Betreten ist allerdings die Frage der Sicherung zu klären. Bereits ab einem Meter Absturzhöhe an Verkehrswegen und spätestens ab 3 Metern sind Schutzmaßnahmen vorgeschrieben, und eine Attika unter einem Meter Höhe ist keine Sicherung. Welche Systeme dafür infrage kommen, steht im Beitrag zur Absturzsicherung auf dem Dach.
Beim Begehen der Fläche ist auf die Temperatur zu achten. Bitumenbahnen sind im Sommer bei über 30 Grad weich und nehmen unter Punktlasten dauerhafte Eindrücke an, bei Frost werden sie spröde und können reißen. Die geeigneten Zeitfenster liegen im Frühjahr und Herbst.
Schuhwerk mit glatter Sohle ist Pflicht. Profilsohlen mit Steinchen im Profil beschädigen die Abdichtung, und dieser Schaden bleibt zunächst unbemerkt.
Wer regelmäßig auf dem Dach arbeitet oder Personal dorthin schickt, kommt an einer Unterweisung nicht vorbei. Umfang und Wiederholungsintervalle sind im Beitrag zur Unterweisung nach PSAgA zusammengefasst.