Sauna Baugenehmigung: Wo die Verfahrensfreiheit endet

Braucht eine Gartensauna eine Baugenehmigung?

Eine Gartensauna ist verfahrensfrei, solange sie im Innenbereich steht, keine Aufenthaltsräume enthält und das Volumen unter der Landesgrenze bleibt. Oberhalb dieser Grenze, im Außenbereich nach Paragraf 35 Baugesetzbuch und bei entgegenstehenden Festsetzungen im Bebauungsplan ist ein Bauantrag erforderlich.

Der Begriff Verfahrensfreiheit ist dabei präzise zu lesen. Er bedeutet, dass kein Genehmigungsverfahren durchlaufen werden muss, nicht dass das Bauwerk keinen Vorschriften unterliegt. Abstandsflächen, Brandschutz und Festsetzungen des Bebauungsplans gelten weiter, ihre Einhaltung liegt nur in der Verantwortung des Bauherrn statt der Behörde.

Die zweite häufige Fehlannahme betrifft den Begriff Aufenthaltsraum. Eine reine Saunakabine dient nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen und gilt deshalb in der Regel nicht als Aufenthaltsraum. Kommt ein möblierter Ruheraum mit ausreichender Höhe dazu, kann die Behörde das anders bewerten, und damit entfällt die Verfahrensfreiheit.

Wie groß die Sauna sein darf, hängt vollständig vom Bundesland ab.

Welche Grenzen gelten in den einzelnen Bundesländern?

Die Landesbauordnungen rechnen entweder in Brutto-Rauminhalt oder in Grundfläche. Die Grenzen reichen von 10 Quadratmetern Grundfläche bis zu 75 Kubikmetern Rauminhalt, und für den Außenbereich gelten durchweg strengere Werte als für den Innenbereich.

Die Werte sind Stichtagsangaben und ändern sich mit jeder Novelle der Landesbauordnung. Prüfen Sie den aktuellen Stand deshalb vor jeder Planung bei der Bauaufsichtsbehörde Ihres Landkreises.

Der Brutto-Rauminhalt wird aus den Außenmaßen berechnet, also Länge mal Breite mal Höhe bis Oberkante Dach. Eine Fasssauna mit 2,20 Metern Durchmesser und 3 Metern Länge kommt rechnerisch auf rund 15 Kubikmeter.

Neben der Größe steht der Abstand zum Nachbarn im Mittelpunkt der meisten Konflikte.

Welcher Abstand zur Grundstücksgrenze ist einzuhalten?

Die Abstandsflächen der Landesbauordnung verlangen in der Regel 3 Meter zur Nachbargrenze. Für Gebäude ohne Aufenthaltsräume und ohne Feuerstätte lassen die meisten Länder eine Bebauung bis an die Grenze zu, begrenzt auf eine mittlere Wandhöhe von 3 Metern und eine Gesamtlänge von 9 Metern je Grenze.

Die Ausnahme für grenzständige Gebäude hat damit eine Bedingung, die bei Saunen häufig übersehen wird: keine Feuerstätte. Eine Gartensauna mit Holzofen ist eine Feuerstätte im Sinne der Feuerungsverordnung und fällt damit aus dieser Ausnahme heraus.

Für Elektrosaunen gilt die Ausnahme dagegen. Eine Sauna mit Elektroofen und ohne Ruheraum darf in vielen Bundesländern direkt an die Grenze gebaut werden, sofern die Maße eingehalten werden.

Holen Sie die schriftliche Zustimmung des Nachbarn auch dort ein, wo sie rechtlich nicht nötig ist. Rauch aus einem Holzofen ist der häufigste Anlass für nachbarrechtliche Auseinandersetzungen, und eine unterschriebene Erklärung vor dem Bau kostet nichts.

Der Ofen bestimmt dabei nicht nur die Abstandsfrage.

Welche Rolle spielt der Saunaofen?

Ein Holzofen macht die Sauna zur Feuerstätte und löst damit die Abnahmepflicht durch den Bezirksschornsteinfeger aus. Ein Elektroofen ist keine Feuerstätte, verlangt aber einen fachgerechten Starkstromanschluss mit eigener Absicherung und Abnahme durch den Elektrofachbetrieb.

Bei Holzöfen prüft der Bezirksschornsteinfeger vor der Inbetriebnahme die Abstände zu brennbaren Bauteilen, die Schornsteinhöhe über Dach, den Funkenschutz und die Verbrennungsluftversorgung. Der Termin kostet zwischen 80 und 150 Euro.

Ohne diese Abnahme besteht im Schadensfall kein Versicherungsschutz. Bei einer Holzkonstruktion mit offener Feuerstelle ist das die teuerste aller Lücken, weil die Gebäudeversicherung Folgeschäden am Wohnhaus ebenfalls ablehnen kann.

Der Elektroanschluss ist bei Gartensaunen der zweite Kostenpunkt. Ein Ofen mit 8 Kilowatt braucht 400 Volt und eine Zuleitung mit ausreichendem Querschnitt. Ein Erdkabel über 20 Meter Grabenlänge kostet zwischen 800 und 2.000 Euro.

Wer diese Punkte übergeht, trägt ein Risiko, das erst Jahre später sichtbar wird.

Was passiert bei einer Sauna ohne erforderliche Genehmigung?

Ein genehmigungspflichtiges Bauwerk ohne Genehmigung ist ein Schwarzbau. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Nutzung untersagen, eine nachträgliche Genehmigung verlangen oder den Rückbau anordnen. Bußgelder reichen je nach Landesbauordnung bis in den fünfstelligen Bereich.

In der Praxis beginnt es selten mit dem Bußgeld. Der übliche Ablauf ist eine Anzeige durch den Nachbarn, eine Ortsbesichtigung und die Aufforderung, entweder einen Bauantrag nachzureichen oder zurückzubauen.

Die nachträgliche Genehmigung gelingt, wenn das Vorhaben materiell rechtmäßig ist, also alle Vorschriften einhält. Verstößt es gegen Abstandsflächen oder den Bebauungsplan, bleibt nur der Rückbau, und der trifft bei einer fest gegründeten Sauna schnell fünfstellige Beträge.

Ein zweiter Punkt betrifft den Verkauf. Ein Schwarzbau auf dem Grundstück muss offengelegt werden und mindert den Kaufpreis oder platzt in der Finanzierungsprüfung der Bank.

Verbindlich klären lässt sich die Frage nur an einer Stelle.

Wo lässt sich die Genehmigungspflicht verbindlich klären?

Verbindlich ist ausschließlich die Auskunft der unteren Bauaufsichtsbehörde, also des Bauamts der Stadt oder des Landkreises. Eine Bauvoranfrage liefert diese Auskunft rechtsverbindlich und kostet je nach Gebührensatzung zwischen 50 und 300 Euro.

Für einfache Fälle genügt meist ein Anruf. Halten Sie dafür drei Angaben bereit: die Außenmaße einschließlich Dach, die Art des Ofens und die Lage des Grundstücks im Innen- oder Außenbereich. Mit diesen drei Werten kann das Amt die Frage in wenigen Minuten beantworten.

Für Grenzfälle und für Grundstücke mit Bebauungsplan ist die schriftliche Bauvoranfrage der sichere Weg. Sie bindet die Behörde für drei Jahre und schützt damit auch dann, wenn die Landesbauordnung zwischenzeitlich geändert wird.

Für Saunen im Haus gelten andere Regeln, die im Beitrag zur Genehmigung einer Innensauna zusammengestellt sind. Welche Punkte bei Standort, Erschließung und Wegeführung im Garten hinzukommen, steht im Beitrag zur Planung einer Sauna im Garten.